✅حق شفعه ، معنی آن و شرایط استفاده

حق شفعه در معنای حقوقی به این معنی است که در یک مال مشاعی، یکی از شرکا در ازای پرداخت مبلغی که شریک دیگر برای سهم خود تعیین کرده، بتواند صاحب سهم وی گردد. هدف اصلی قانونگذار از قرار دادن این حق در قانون، جلوگیری از ضرر شرکاست. به ویژه شریکی که به دنبال نگهداری مال یا ملک مشاعی می‌باشد. چرا که با فروش سهم یکی از شرکا به غیر باز هم مال مشاعی باقی می‌ماند. در حالی که قانون از مالکیت واحد املاک و اراضی حمایت کرده و مالکیت مشاعی در قانون از جایگاه بسیار پایین‌تری نسبت به مالکیت یک نفره برخوردار است. بنابراین، حق شفعه یعنی خرید سهم شریک دیگر در جهت کاهش املاک مشاعی است.

بر طبق ماده ۸۰۸ قانون مدنی، یکی از راه‌های مالکیت، اخذ به شفعه است. مشروط بر این که مال یا ملک بین دو نفر مشاع باشد. یعنی فقط دو شریک بر سر مال وجود داشته باشد. همچنین غیر منقول بودن مال، از شرایط اصلی تعلق این حق است. علاوه بر این، در این حق انتقال عرصه رکن اساسی است و اعیان مال غیرمنقول نیز به تبع عرصه دارای حق شفعه می‌باشد. یعنی در صورت که عرصه انتقال پیدا نکند، اعیان دارای این حق نخواهد بود.

شرایط استفاده از حق شفعه

• برای استفاده از حق شفعه باید شروط زیر توامان باهم وجود داشته باشد:
• شریک باید سهم خود را طی مبایعه‌نامه به غیر بفروشد. یعنی برای سهم خود ثمن تعیین کرده باشد. در این صورت، شریک دیگر با وجود نارضایتی شخص ثالث با پرداخت ثمن معامله می‌تواند معامله را فسخ نماید و سهم شریک خود را تصاحب کند.
• به مال غیر منقولی تعلق می‌گیرد که صرفا بین دو نفر مشترک باشد.
• شریک دوم یا شفیع، باید توانایی پرداخت مبلغ تعیین شده از سوی شریک اول را داشته باشد.
• ملک واجد شرایط افراز ملک مشاع نباشد.
• ملک قابل تقسیم باشد. یعنی متراژ آن از حداقل تعیین شده در ضوابط شهرداری و سایر ارگان‌ها بیشتر باشد.
• ملک وقفی نباشد.
• این حق از جمله خیارات فوری است. یعنی شفیع باید بلافاصله پس از اطلاع از فروش سهم شریک خود نسبت به پرداخت ثمن معامله و فسخ آن اقدام کند. در غیر این صورت، حقی برای وی وجود ندارد.
• چنانچه یکی از شرکا قبل از فروش سهم خود به غیر، به شریک خود پیشنهاد فروش دهد و شریک دوم نپذیرد، دیگر برای وی حق شفعه وجود ندارد.

• ویژگی‌های حق خرید سهم مشاعی

  براساس قانون، حق خرید سهم مشاعی دارای ویژگی‌های زیر است:

  • مالیت دارد. یعنی با پرداخت ثمن معادل سهم شریک ایجاد می‌شود.
  • حق عینی است. یعنی دادگاه صرفا یک حکم اعلامی برای آن صادر می‌کند. چرا که این حق قبلا و به صورت ذاتی برای شفیع ایجاد شده است. علاوه بر این حق شفعه از حقوق ممتاز است. یعنی اگر یکی از شرکا ورشکسته گردیده و یا سهم وی توقیف شود. در صورت پرداخت ثمن از سوی شفیع، شخص ثالث نمی‌تواند سهم را توقیف نماید.
  • حق شفعه به ارث می‌رسد. البته اگر یکی از وراث از این حق خود صرف نظر کند و آن را از خود ساقط کند، این حق به صورت کامل برای سایر وراث وجود دارد و باید در مورد کل مبیع اعمال گردد. یعنی سایر وراث باید تمامی سهم شریک دیگر را خریداری نموده و بعدا با وراثی که حق شفعه خود را ساقط نمودند، اختلاف حساب خود را حل نمایند.
  • حق شفعه فوری است