✅نگاهی به مشکلات قضایی خرید املاک از سوی دستگاه‌های دولتی
?ماده ۴ لایحه تملک مصوب سال ۵۸ کارشناسان را به جای قاضی و داور نشانده است و رأی هیأت کارشناس را قطعی و لازم الاجرا دانسته است.
طبق قوانین کشور برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی دولت، لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک در سال ۱۳۵۸ به تصویب رسید. در این لایحه مقرر شده است که اگر دستگاه‌های اجرایی و دولتی برای اجرای برنامه‌هایشان نیاز به زمین‌های مردم داشتند نخست باید برای آن طرح تأمین اعتبارکرده و سپس ضرورت آن را تعریف کنند. چرا که اصل مالکیت احترام دارد و طبق این لایحه دولت نباید و نمی‌تواند حق هیچ کسی را از تسلط بر زمینش سلب کند.
بر اساس تبصره یک ماده ۲ این لایحه اگر دولت می‌خواهد طرحی را به اجرا در آورد باید نخست از اراضی ملی شده و دولتی استفاده کند.
همچنین در تبصره ۲ این ماده آمده است: اداره ثبت نیز باید ظرف ۱۵ روز وضعیت ثبتی این زمین را اعلام کند. طبق ماده ۳ این لایحه نیز پس از اعلام وضعیت ملک، طرفین به صورت توافقی معامله می‌کنند. به عبارتی باید پول صاحب زمین به قیمت عادلانه پرداخت شود. اما موضوع مهم این است که اگر شخص یا سازمان دولتی بر سر قیمت توافق نکردند در ماده ۴ این لایحه چنین تعیین تکلیف شده است: هرگاه نسبت به تعیین بهای عادله اراضی و ابنیه و تأسیسات و حقوق و خسارات وارده بین «دستگاه اجرایی» و مالک توافق حاصل نشود، بهای عادله توسط هیأتی مرکب از سه نفر #کارشناس_رسمی_دادگستری تعیین می‌شود. کارشناسان یک نفر از طرف «دستگاه اجرایی» یک نفر از طرف مالک یا صاحب حق و نفر سوم به انتخاب طرفین و در صورت عدم توافق یا استنکاف به‌معرفی دادگاه صالحه محل وقوع ملک انتخاب می‌شوند؛ رأی اکثریت هیأت مزبور قطعی و لازم‌الاجرا است.
در واقع برای این موضوع که البته باعث تشکیل پرونده‌های بسیاری هم در محاکم قضایی شده است ماده ۴ لایحه تملک مصوب سال ۵۸ حکم را تمام کرده و کارشناسان رابه جای قاضی و داور نشانده است. اما متأسفانه وقتی پرونده‌ای در دادگاه مطرح می‌شود به طور معمول قاضی بی‌توجه به ماده ۴ این لایحه یا پرونده را به هیأت ۵ نفره می‌فرستد یا خودشان اقدام به صدور رأی می‌کنند که این موضوع از نظر قانونگذار کار پسندیده‌ای نیست چرا که وی رأی هیأت کارشناس را قطعی و لازم الاجرا دانسته است.
طبق تبصره ۲ ماده ۴ چنانچه پرونده‌ای در دادگاه مطرح شود اگر مالک در جلسه دادگاه حاضر نشود و کارشناس را مشخص نکند به جای مالک، دادگاه صالحه محل وقوع ملک، کارشناس را ظرف ۱۵ روز از تاریخ مراجعه دستگاه اجرایی به دادگاه مشخص می‌کند. در واقع فقط به دادگاه اختیار داده شده که به نیابت از مالک مستنکف، کارشناس تعیین کند ولی حق صدور رأی به دادگاه نداده اما بی‌توجهی به این موضوع اشکالات زیادی در رسیدگی به پرونده‌ها ایجاد کرده است.
وقتی شهرداری یا هر دستگاه اجرایی ملکی را تملک می‌کند باید بلافاصله بعد از اعلام نظر کارشناسان پول را پرداخت کند نه اینکه شخص ماه‌ها و چه بسا سال‌ها برای دریافت طلبش بدود بخصوص اگر این ملک محل سکونت یا محل معاش شخص بوده باشد باید علاوه بر پول ملک ۱۵ درصد نیز اضافه‌تر پرداخت کند تا هزینه نقل و انتقال نیز تأمین شود. البته تشخیص اینکه آن محل ممر اعاشه شخص بوده یا خیر هم با دستگاه اجرایی است و هم دادگاه.
نکته مهم دیگر این است که بر اساس ماده ۲۹ قانون مدنی، حق انتفاع، ماده ۹۳ این قانون حق ارتفاع و حق حریم، ماده ۱۳۶ قانون مدنی حق دین و وثیقه و سایر حقوق را در زمان تملک دستگاه اجرایی در نظر داشته است تا به‌عنوان مثال حتی چنانچه شخصی از این کوچه راه عبور و مرور داشته و با این معامله و اجرای پروژه راهش بسته شده باید خسارتش پرداخت شود. ✍?دکتر عباس بشیری
⚖️ گروه تلگرامی موسسه حقوقی و داوری عدل آوران آرسیس
? @arsislaw
