✅بررسی روشهای تعدیل اجاره بهای !
یکی از سؤالات مطرح چگونگی تعدیل اجاره بهای واحدهایی است که سابقه ی اجاره بهای قبلی دارند . هرچند این امر برای تعدادی از همکاران امری مشخص و پیش پا افتاده تلقی می گردد لیکن اختلافات فاحش نظرات دوستان در پرونده ها مؤید اهمیت این امر و لزوم تجدید نظر جدی آن است .
آنچه در ادامه خواهد آمد نظرات شخصی اینجانب در مورد مطلب پس از بررسی و همفکری با پیشکسوتان کانون و مراجع قانونی مربوطه است که به صورت خلاصه تقدیم می گردد .امیدوارم انعکاس نظرات ارزشمند خوانندگان موجب ارتقاء هر چه بیشتر مبحث باشد .
❎پیش فرضهای تعدیل اجاره بهاء :
۱-قرار کارشناسی صادره توسط مرجع محترم قضایی
۲-سابقه ی قبلی اجاره بها در سنوات قبل
۳-چگونگی رابطه ی مالک و مستأجر در توافقات قبلی ( سرقفلی ، سنوات گذشته ، شغل فعلی و . . . )
۴-وضعیت فعلی ملک و موقعیت قرار گیری آن
۵-بهبود وضعیت تجاری یا تضعیف آن با توجه به طرحهای شهری و وضعیت بازار
۶-امکان رونق کسب واحد با توجه به محدودیتهای مالکانه نظیر عدم اجازه ی تغییر شغل و امثالهم یا استقبال مشتریان امروزی از شغل مربوطه
۷- تعیین سهم مالکانه و سهم مستأجر در اجاره بهای ملک با توجه به قراردادهای قبلی فی مابین
?روشهای تعدیل اجاره بهاء :
در تعدیل اجاره بهای واحدها دو روش کلی میتواند ملاک عمل قرار گیرد که به تفکیک مورد بررسی قرار گرفته و محاسن و معایب آن بصورت اجمال بیان می گردد .
۱️⃣ استفاده از آخرین اجاره بهای تعیین شده ی قبلی
در این روش به دو صورت میتوان اعداد قبل را به روز نمود :
?الف ) استفاده از شاخصهای بانک مرکزی
?ب ) استفاده از ضرایب تورم واقعی کشور
❇️محاسن :
▪️استناد به شاخصهایی که توسط ارگانهای مسئول ارائه میگردد
▪️قابل دفاع بودن محاسبات مربوطه
▪️اثرات روانی کمتر در ازدیاد اجاره بهای واحدها و بالتبع آن تورم
⛔️معایب :
▪️اختلاف فاحش با اجاره بهای روز واحدهای مشابه
▪️تضییع حقوق موجرین در ارزش سرمایه ی ایشان که ناشی از حقوق مالکانه ی مربوطه است
▪️ازدیاد اختلافهای اعداد اعلامی طی چند دوره کارشناسی انجام پذیرفته با واقعیتهای ملموس جامعه
▪️کمرنگ شدن استنادات کارشناسی در بررسی ها تا جایی که بحث تعدیل اجاره بها را به یک امر محاسباتی ساده تنزل خواهد داد
۲️⃣تعیین اجاره بهای سهم مالکانه ی ملک
در این روش واقعیتهای روز ارزیابی ، بهای سهم مالکانه ی موجر ، اجاره ی املاک مشابه و آیتم های مؤثر دیگر مد نظر بوده و به عبارتی سابقه ی اجاره های قبلی در نظر گرفته نخواهد شد یا بسیار کمرنگ خواهد بود .
❇️محاسن :
▪️استناد به آیتمهای کارشناسی و تخصص کارشناسان
▪️احقاق حقوق موجرین در ارزش سرمایه ی ایشان که ناشی از حقوق مالکانه ی مربوطه است
▪️نزدیک شدن اعداد اعلامی با واقعیتهای روز
⛔️معایب :
اثرات روانی زیاد در ازدیاد اجاره بهای واحدها و بالتبع آن تورم
مستند بودن اعداد به بررسی های کارشناسی که ممکن است بعضاً با نادیده گرفتن برخی آیتمها انجام پذیرد
✅جمع بندی :
با در نظر گرفتن کلیه ی موارد فوق ، برداشت اینجانب به شرح زیر به استحضار میرسد :
✔️اذعان قریب به اتفاق همکاران مبنی بر تضییع حقوق موجرین در روش فعلی
✔️اعتقاد به جبران مافات در حداقل زمان ممکنه و با کمترین آسیب احتمالی
??چنانچه دو آیتم فوق مورد تأیید باشد ، به نظر تنها راه حل ممکن محاسبه ی اجاره بهای تعدیل شده به هر دو روش و سعی در نزدیک شدن به واقعیت ، در کوتاه مدت و نه البته بصورت یک مرحله ای خواهد بود /مهندس احمدی
? برای خواندن مطالب بیشتر به سایت ما سر بزنید
? لبنک عضویت در بزرگترین کانال تخصصی حقوقی در تلگرام
