✅تخلفات قابل طرح در کمیسیون ماده ١٠٠ شهردارى

۱️⃣تخلف احداث بنای بدون پروانه:

ماده ۱۰۰ قانون شهرداری مالکیت اراضی و املاک واقع در محدوده شهر یا حریم آن را ملزم به اخذ پروانه قبل از هر اقدام عمرانی یا تفکیک اراضی و شروع به ساختمان از شهرداری کرده است و ضمانت اجرای عدم چنین امری جلوگیری از عملیات ساختمانی توسط شهرداری و ارجاع امر به کمسیون ماده ۱۰۰ می باشد.

با کمی تامل در منطوق در مى یابیم این ماده متعرض مناطق خارج از محدوده یا حریم شهر نگردیده و صرفا ناظر به مناطق در محدوده یا حریم شهر می باشد. در مورد ساختمانهایی که در خارج از حریم شهرها احداث می شود قانونگذار مواردی را برای جلوگیری از تخلفات_ساختمانی پیش بینی کرده که به آن خواهیم پرداخت در یک تبصره ۲ از بند ۳ ماده ۹۹ قانون شهرداری به منظور جلوگیری از ساخت و سازهای غیر مجاز در خارج از حریم مصوب شهرها و نحوه رسیدگی به موارد تخلف کمسیونی مرکب از نمایندگان وزارت کشور، قوه قضائیه و وزارت مسکن و شهرسازی در استانداری ها پیش بینی کرده کمسیون حسب مورد و با توجه به طرح جامع « چنانچه طرح جامع به تصویب نرسیده باشد با رعایت ماده ۴ آیین نامه احداث بنا در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب ۱۳۵۵ » نسبت به صدور رای قطع بنا با جریمه معادل پنجاه درصد تا هفتاد درصد قیمت روز اعیانی تکمیل شده اقدام خواهد نمود مراجع ذیربط موظفند برای ساختمان هایی که طبق مقررات این قانون و نظر کمسیون برای آنها جریمه تعیین و پرداخت گردیده در صورت درخواست صاحبان آنها برابر مقررات گواهی پایان کار صادر نمایند .

در مورد ساختمانهایی که خارج از حوزه و حریم شهرها بدون اخذ پروانه از مراجع ذیصلاح احداث می شود چنانچه در احاریم قانونی ممنوعه احداث شود . نظیر احداث بنا در حریم قانونی جاده ها و راه آهن، فرودگاهها، خطوط فشار قوی برق برابر مقررات قانونی راجع به هر کدام از آن موارد، ساختمان فاقد پروانه، تخریب و از آن رفع اثر خواهد شد .

ولی چنانچه چنین ساختمانهایی که فاقد پروانه می باشند در خارج از حریم شهرها و در غیر قسمت احاریم قانونی و حاشیه حریم ها احداث شده باشد چنانچه از نوع مستحدثاتى باشد که احداث آن نیاز به اخذ پروانه از مرجع تعیین شده وسیله استاندارد دارد نظیر شهرک ها و سایر ساختمانها و تاسیساتی که به صورت غیر شهرک و برای تامین نیازمندیهای عمومی، اقتصادی، تجاری، تفریحی و نظایر آن باشد مطابق بند ۲ از ماده ۸ آیین نامه مربوط به استفاده از حقوق اراضی احداث بنا و تاسیسات در خارج از محدوده قانونی و حریم شهرها مصوب ۱۳۵۵ رسیدگی خواهد شد.

اتخاذ تصمیم در مورد کیفیت رفتار با متخلف به عهده یک هیات پنج نفری مرکب از نمایندگان استانداری، انجمن استان « شورای اسلامی استان » اداره کل مسکن و شهرسازی اداره کل کشاورزی « جهاد کشاورزی » و منابع طبیعی و معادن خواهد بود.

در اتخاذ تصمیم هیات مذکور اکثریت ۳ رای موافق مناط اعتبار است و کمسیون حداکثر ظرف مدت دو ماه از تاریخ توقف عملیات ساختمانی و یا اعلام تخلف مکلف است به موضوع رسیدگی و تصمیم خود را اعلام نماید.

در مورد تخلف احداث بنا بدون پروانه در حریم یا محدوده شهر نسبت به ساختمانهایی که پروانه ساختمان آنها بعد از تاریخ تصویب نقشه جامع شهر صادر شده بنا به تقاضای شهرداری موضوع در کمسیون هایی مرکب از نماینده وزارت کشور به انتخاب وزیر کشور یکی از قضات دادگستری به انتخاب وزیر دادگستری و یکی از اعضای انجمن شهر به انتخاب انجمن « شورای اسلامی شهر » مطرح می شود.

کمسیون موضوع را با حضور نماینده شهرداری که بدون حق رای برای ادای توضیح شرکت می کند و با توجه به لایحه کتبی ذینفع در صورت وصول برای ظرف مدت یک ماه تصمیم مقتضی بر حسب مورد اتخاذ می کند.

حکم کمیسیون در مورد تخلف احداث بنای بدون پروانه یکی از دو مورد ذیل می باشد:
١- تخریب :
حکم تخریب مستفاد از صدور تبصره یک ماده ۱۰۰ ق. ش در صورتی صادر می شود که مخالف اصول شهرسازی، فنی، بهداشتی باشد.

٢- اخذ جریمه :
مستفاد از تبصره ۴ ماده ۱۰۰ ق .ش در صورتی که اصول فنی بهداشتی و شهرسازی رعایت شده باشد که در این صورت کمسیون می توان با صدور رای بر اخذ جریمه به ازاء هر متر مربع بنای بدون مجوز یک دهم ارزش معاملاتی ساختمان یا یک پنجم ارزش سرقفلی ساختمان در صورتی که ساختمان ارزش سرقفلی داشته باشد هر کدام که مبلغ آن بیشتر است از ذینفع، بلامانع بودن صدور برگ پایان ساختمان را به شهرداری اعلام نماید. در مورد دو حکم تخریب و اخذ جریمه ذکر این نکته خالی از فایده نمی باشد که در موردی که اصول شهرسازی فنی و بهداشتی رعایت شده باشد حکم به تخریب بدهد و یا اینکه حکم به جزای نقدی بدهد.

۲️⃣تخلف تراکم اضافی :

تخلف تراکم اضافی که عبارت است از اضافه بنا زائد بر مساحت زیر بنای مندرج در پروانه ساختمانی از سو ی مالک ، یکی دیگر از انواع تخلفات داخل در صلاحیت کمسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری می باشد. کمسیون در مورد این نوع از تخلف دو نوع حکم می تواند صادر کند که عبارت است از :

١- تخریب :
الف – در صورتی که رعایت اصول فنی شهرسازی و بهداشتی نشده باشد.

ب – در صورتی کمسیون حکم به پرداخت جریمه دهد و ذینفع از پرداخت جریمه « پس از تقاضای شهرداری مبنی بر وصول جریمه از ذی نفع » خود داری کند . در این دو مورد کمیسیون مکلف به صدور حکم تخریب می باشد.

٢- رای به اخذ جریمه :
کمسیون می تواند در صورت عدم ضرورت قطع اضافه بنا رای به اخذ جریمه علیه ذی نفع بدهد. در مورد صدور رای به اخذ جریمه از سوی کمسیون علل و عواملی موثر می باشند که به اختصار به آنها پرداخته خواهد شد.

الف – نوع موقعیت ملک از نظر مکانی :
١- خیابانهای اصلی
٢- خیابانهای فرعی
٣- کوچه بن باز
۴- کوچه بن بست

ب – نوع استفاده از فضای ایجاد شده
ج – نوع ساختمان از نظر مصالحی
د – نوع حوزه استفاده از اراضی
١- مسکونی باشد:
که در این صورت کمسیون می تواند با در نظر گرفتن شرایط مارالذکر و عدم ضرورت قطع ، رای به اخذ جریمه ای که نباید از حداقل یک دوم کمتر و از سه برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع بنای اضافی بیشتر باشد.

٢- تجاری، صنعتی و اداری باشد :
در این صورت نیز کمسیون می تواند با در نظر گرفتن شرایط الاشمار و عدم ضرورت قلع رای به اخذ جریمه ای که نباید از حداقل دو برابر کمتر و از چهار برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع اضافی ایجاد شده بیشتر باشد.

۳️⃣تخلف مربوط به عدم احداث پارکینگ و یا غیر قابل استفاده بودن پارکینگ

این نوع از تخلف زمانی محقق می گردد که احداث پارکینگ با توجه به مشخصات مندرج در پروانه و نقشه ها و ضوابط شهرداری محل الزامی باشد ولی مالک ساختمان از احداث پارکینگ خودداری نماید و ابتدا به ساکن پارکینگ را احداث نکند و یا اینکه پارکینگ را به صورتی که امکان اصلاح چنین تخلفی وجود داشته باشد حکم به اصلاح همراه اخذ جریمه می دهد و در صورتی که اصلاح آن ممکن نباشد و کمسیون می تواند باتوجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ رای به اخذ جریمه ای که حداقل یکی برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفته پارکینگ باشد، صادر نماید « مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش ۲۵ متر مربع می باشد »
جهت یادآوری متعرض این نکته می شویم که اگر تخلف عدم احداث پارکینگ از لحاظ اصول شهرسازی یا فنی یا بهداشتی رعایت نشده باشد حکم تخریب در آن مورد الزامی است.

۴️⃣تجاوز به معابر شهر

در مورد تجاوز تخلف تجاوز به معابر شهر باید بگوییم که منظور قانون گذار عدم عقب نشینی مالک خود بوده و واژه تجاوز از باب تسامح و تساهل بوده است. چرا که تجاوز به معابر شهر مشمول عناوین کیفری چون تصرف عدوانی می شود. مالکین تخلف تجاوز به معابر شهر مذکور در تبصره ۶ م ۱۰۰ ق .ش زمانی تحقق پیدا می کند که مالک بنا در هنگام نوسازی بر خلاف پروانه و یا بدون پروانه و با عدم رعایت برهای اصلاحی مصوب شهرداری و مراجع مربوطه را شروع به ساختن ملک جدید کنند و یا به نحوی از آنجا تجاوزی به ملک سابق خود و ملک فعلی شهرداری انجام دهند.

در حقیقت شخصی که تحت عنوان تجاوز به معابر شهر متخلف شناخته شود، در ابتدا به ساکن مالک می باشد و حقیقتا تجاوزی به ملک دیگری انجام نمی دهد و فی الواقع تجاوز به ملک سابق خود انجام داده ولی در اثر گذشت زمان ملک مزبور تماما یا بعضا در طرحهای مصوب شهرداری و مراجع مربوطه واقع گردیده که یا چنین طرحهایی فوری و ضرب الاجلی می باشد که دولت با پرداخت ملک به مالک و خراب کردن آن طرح خود را اجرا می کند و یا اینکه چنین طرحی مهم و فوری نمی باشد ولی حتما باید انجام گیرد حال اگر مالک ملک قصد نوسازی یا تجدید بنا کرد باید بر اساس چنین طرحی ساخت کند و اگر خلاف آن ساخت کند بدون علم به اینکه ملک مزبور تمامایا بعضا مشمول تخلف تجاوز به معابر می گردد که در این صورت شهرداری مکلف است از ادامه عملیات جلوگیری کند. و طرح دعوا در کمسیون نماید.

۵️⃣تخلف عدم استحکام بنا :

چنین تخلفی زمانی پیش می آید که مالک رعایت اصول فنی و معماری و غیره را نکرده باشد و بنا از استحکام لازم برخوردار نباشد. در مورد این تخلف از آنجا که از مصادیق ماده ١٠٠ می باشد، حکم تخریب از سوی کمسیون الزامی است.

۶️⃣تخلف عدم رعایت اصول فنی و بهداشتی و شهرسازی :

اصول فنی شامل آن تعداد از ضوابط شناخته شده و علمی راجع به احداث بنا می شود که عدم لحاظ آن موجب عدم امکان بهره برداری مطلوب از ساختمان و عدم مقاومت و بقای ساختمان در قانونی آن می شود.

اصول بهداشتی مربوط به اموری است که رعایت آن به منظور حفظ سلامت جسم و روان استفاده کنندگان از ساختمان ضرورت دارد و تخطی از آن موجب خلل و نقصان در بهداشت جسم و روان انسان می گردد.

منظور از اصول شهرسازی رعایت اصول و ضوابطی می باشد که برای حفظ بافت شهر و توسعه فعلی و آتی آن نیاز می باشد. تخلف از موارد فوق الاشعار توسط مالک از موجبات طرح دعوا در کمسیون ماده ١٠٠ ق.ش می باشد که در این نوع از تخلف کمسیون رای به تخریب آن بنا خواهد داد.

۷️⃣تغییر کاربری :
چنین تخلفی زمانی تحقق پیدا می کند که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی، در منطقه غیر تجاری #محل_کسب_یا_پیشه_و_یا_تجارت دائر شود. در مورد این تخلف شهرداری پس از اطلاع مورد را در کمسیون ماده ١٠٠ مطرح می کند و کمسیون پس از احراز تخلف در مهلت مناسب که نباید از دو ماه تجاوز کند. در مورد تعطیل محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یکماه اتخاذ تصمیم می کند.

اجرای این تصمیم با مامورین شهرداری است. کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیل برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس جنحه ای از ۶ ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجددا تعطیل خواهد شد (تبصره بند ۲۴ م ۵۵ ق.ش).

لازم به ذکر است که #دائر_کردن_دفتر_وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی شود. نکته دیگری که باید به آن اشاره شود عدم پیش بینی قانونگذار در مورد تغییر کاربری تجاری به غیر تجاری می باشد. یعنی اینکه اگر کسی محل کسب یا پیشه خود را که مطابق مندرجات پروانه ساختمانی که تجاری می باشد را به محل سکنی خود تبدیل کند و یا هر استفاده غیر تجاری دیگری از آن ببرد آیا مشمول این ماده می شود یا خیر؟ مطابق قانون و رویه موجود چنین تغییر کاربری را مشمول مقررات این ماده نمی شود.

⚖️ گروه تلگرامی موسسه حقوقی و داوری عدل آوران آرسیس
? @arsislaw