خیار شرط

✅چکیده:

اگر طرفین در قرارداد خود خیار شرط را بدون مدت پیش‌بینی نمایند، با توجه به اینکه قصد متعاقدین قید شرط نامحدود برای فسخ معامله نبوده بلکه هدف و قصد متعاملین استحکام و اجرای تعهدات مندرج در قرارداد بوده‌است؛ ، خیار را محدود به ۳ روز یا فوری می داند و آن را بدون مدت تلقی نمی‌کند.

?تاریخ رای نهایی:
۱۳۹۳/۱۱/۰۱
?شماره رای نهایی: ۹۳۰۹۹۷۰۲۷۰۴۰۱۴۸۹

✅رای بدوی

در خصوص دعوی آقای ق.م. با وکالت آقای غ.س. به طرفیت آقای م.س. به خواسته ابطال مبایعه‌نامه و دعوی آقای م.س.به طرفیت آقای ق.م. به خواسته الزام خوانده به ایفای تعهدات قراردادی، اخذ پایان کار ساختمان رستوران ک. و کلیه خسارات؛ خلاصه مفاد دادخواست وکیل خواهان اصلی و لوایح ایشان این است که مبایعه‌نامه‌ای که در تاریخ ۳۰/۶/۱۳۸۷ بین موکل و خوانده در مشاور املاک شماره … صورت گرفته است و به موجب آن موکل، یک ساختمان رستوران با متفرعات به مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۷۰۷ تومان به خوانده فروخته است، به دلیل عدم ایفای تعهدات قراردادی از سوی خوانده و از دست دادن زندگی موکل، نهایتاً با استناد به شرط مندرج در ماده ۴ و ۵ قرارداد به این استدلال که چون طرفین در شرط فسخ، مدت تعیین نکرده‌اند، به استناد ماده ۴۰۱ قانون مدنی، معامله از اساس باطل است و تقاضای ابطال کرده است. خوانده نیز ضمن لوایح جداگانه دفاع کرده است که منظور حق فسخ پشیمانی و مغبونی و غیره نبوده‌است، بلکه در صورت بودن شرایط قانونی فسخ و تکلیف فاسخ و طبق بند ۱ ماده ۶ می‌باشد که مربوط به عدم توانایی فروشنده جهت انتقال مبیع و پرداخت مبلغ یکصد میلیون تومان خسارت به طرف مقابل و خیار تدلیس و امثال آن بوده‌است. و توضیح داده است چون وی نیز در مقابل خرید رستوران می‌بایست پول و ملک بدهد، خواهان معترض شد و جمله مورد شکایت را برای طرفین نوشته‌اند و جمله مذکور در بند ۵ حق فسخ مستقل برای طرفین شرط نکرده که از آن شرط فسخ استنباط گردد. بنابراین چون خیار شرط نبود و نیاز به ذکر زمان و مدت برای اعمال حق فسخ نبوده و صرفاً میزان خسارت را برای عامل فسخ طبق شرایط مندرج در قرار داد مشخص نموده است. وکیل خواهان ضمن لایحه جداگانه به اظهارات خوانده پاسخ داده است و دفاعیات خوانده را منصرف به مواد دیگر قرارداد دانسته و نهایتاً از این جهت که شرط مذکور موجب جهل طرفین به عوضین می‌باشد، ابطال قرارداد را خواستار شده است. دادگاه با بررسی اوراق و محتویات پرونده مستندات ابرازی لوایح و اظهارات طرفین، آنچه از اظهارات طرفین و مفاد مبایعه‌نامه و توافقات بعدی که چندین بار صورت گرفته است و عرف حاکم بر معاملات این چنینی در مشاورین املاک که عموماً به مسائل حقوقی و آثار عبارت آشنا نیستند بدست می‌آید، این است: قصد طرفین مسلماً قید شرط نامحدود برای فسخ برای طرفین نبوده‌است، بلکه هدف و قصد طرفین معمولاً جهت اطمینان از اجرای قرارداد است و تحمل پرداخت خسارت به طرف متخلف است و دور از عقل و منطق انسان متعارف است که قراردادی را منعقد کند و شرطی را بگنجاند که طرف مقابل هر زمان خواست قرارداد را فسخ کند و این در حالی است که ارزش املاک و پول در جهت عکس رو به فزونی و کاهش است. به ظاهر از اظهارات خوانده نیز بدست می‌آید که این شرط برای حصول اطمینان برای طرفین برای اجرای تعهدات بوده‌است، سیاق عبارت بکار رفته در ماده ۵ قرار‌داد نیز به طوری نیست که از آن استنباط شرط فسخ تأمین برای طرفین و منطبق ماده ۴۰۱ قانون مدنی شود و از طرفی، اگر استدلال مذکور مورد ایراد واقع شود و ادعای وکیل خواهان را مبنی بر شرط دائمی فسخ را برای طرفین بپذیریم، در این صورت چنانکه برخی از فقها و حقوقدانان معتقدند، نظر به اینکه طرفین با علم و اطلاع از اینکه برای ایشان خیار فسخ دائمی وجود دارد، معامله کرده‌اند، دیگر ابهام و غرری باقی نماند تا به استناد آن بتوان حکم به بطلان عقد کرد. علاوه بر آن نظر به اینکه بر مبنای نظر برخی از فقها در صورت نبودن مدت خیار حمل بر فوری بودن آن شود و پس از گذشتن مدتی که امکان فسخ وجود دارد، از بین می رود؛ برخی نیز خیار مدت را محدود به سه روز می دانند. نظر به اینکه عرف حاکم بر معاملات نیز چنین نظری را تأیید می‌کند و نظر به اینکه اصل دلیل ارائه شود بعلاوه، طرفین طبق بند ۶-۶ قرارداد کلیه خیارات را بجز تدلیس از خود ساقط کرده‌اند، در نتیجه استدلالی که صدور رأی از قصد طرفین و عرف حاکم باشد با بند ۶-۶ قرارداد موافق و سازگار‌تر است. اصل «استصحاب» و «لزوم» و «صحت» نیز اقتضاء بر صحت و بقای قرارداد را دارد. با عنایت به مراتب، دادگاه ادعای خواهان را غیر وارد تشخیص داده، مستنداً به ماده ۱۹۷ قانون آیین دادرسی مدنی، حکم به بی‌حقی خواهان صادر و اعلام می‌دارد.رأی صادره حضوری و ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد. در خصوص دعوی خواهان آقای م.س. به طرفیت آقای ق.ج. به خواسته الزام به ایفای تعهد، نظر به اینکه اولاً: طبق محتویات پرونده از جمله توافقات مضبوط در پرونده و وکالتنامه ظاهراً خوانده وکالت داده است که خواهان اقدام کند. ثانیاً: بنا به اقرار خود خواهان سند رسمی ملک خریداری را به استناد وکالتنامه اخیرالذکر بنام خود منتقل کرده است. نتیجه اینکه ظاهراً بر اساس مفاد توافق طرفین و بخصوص انتقال سند، انجام تعهدات اخذ پایان‌کار و سایر مقدمات به آقای خواهان منتقل شده است و اصولاً خود خوانده دیگر ذینفع نمی‌باشد. به عبارت دیگر با توافق انجام شده انتقال سند، انجام تعهدات بر عهده خواهان می‌باشد، اما این امر مانع از امر نمی‌باشد که پس از انجام مقدمات و پرداخت هزینه‌های شهرداری و غیره، نظر به توافق اولیه به فروشنده مراجعه کند جهت دریافت هزینه‌هایی که متحمل شده است. با عنایت به مراتب، دعوی خواهان به کیفیت مطروحه قابل استماع نیست. مستنداً به ماده ۲ قانون آیین دادرسی مدنی، قرار رد دعوی صادر و اعلام می‌گردد. قرار صادره ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
?دادرس شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی فیروزکوه

✅رای دادگاه تجدید نظر

در خصوص تجدیدنظرخواهی آقای ق.م. با وکالت آقای غ.س. علیه آقای م.س. از دادنامه شماره ۷۶۶ مورخ ۱۲/۱۱/۹۲ شعبه اول دادگاه عمومی حقوقی فیروزکوه که به موجب آن راجع به دعوای اولیه تجدیدنظرخواه علیه تجدیدنظرخوانده مبنی بر ابطال مبایعه‌نامه عادی مورخ ۳۰/۶/۸۷ تشکیل شده میان طرفین به لحاظ عدم ذکر مدت در خیار شرط مندرج در بند ۴ مبایعه‌نامه، با توجه به اینکه قصد متعاقدین قید شرط نامحدود برای فسخ معامله نبوده بلکه هدف و قصد متعاملین استحکام و اجرای تعهدات مندرج در قرارداد بوده‌است و با عنایت به اینکه متعاقب تشکیل مبایعه‌نامه مزبور سند رسمی موضوع مورد معامله به نام تجدیدنظرخوانده تنظیم گردیده‌است، لذا از این حیث حکم به بی‌حقی تجدیدنظرخواه صادر گردیده‌است. با دقت در محتویات پرونده نظر به اینکه تجدیدنظرخواه ایراد و اعتراض موجهی که نقض دادنامه را ایجاب نماید به عمل نیاورده و از حیث رعایت اصول و قواعد دادرسی نیز ایراد و اشکالی به دادنامه موصوف به نظر نمی‌رسد، بنابر این به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی، ضمن رد تجدیدنظرخواهی، دادنامه تجدیدنظرخواسته عیناً تأیید می‌گردد. این رأی قطعی است.
?رئیس شعبه ۵۹ دادگاه تجدیدنظر استان تهران – مستشار دادگاه/پژوهشگاه قوه قضائیه

? برای خواندن مطالب بیشتر به سایت ما سر بزنید

www.arsislaw.com ?

? لبنک عضویت در بزرگترین کانال تخصصی حقوقی در تلگرام

arsislaw@ ?